Energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung umfasst bauliche und technische Maßnahmen, die den Energiebedarf eines bestehenden Gebäudes reduzieren. Ziel ist es, Wärmeverluste zu verringern, die Energieeffizienz zu verbessern und weniger Energie für Heizung und Warmwasser zu benötigen.

Anders als bei einer rein optischen Renovierung geht es bei der energetischen Sanierung also darum, wie effizient ein Gebäude mit Energie umgeht. Maßnahmen können dabei an der Gebäudehülle, an Fenstern und Türen oder an der Heiz- und Gebäudetechnik ansetzen.

Eine energetische Sanierung kann als umfassende Gesamtsanierung oder schrittweise über einzelne Maßnahmen erfolgen.

Zu einer energetischen Sanierung gehören alle Maßnahmen, die den Energiebedarf eines bestehenden Gebäudes reduzieren oder dessen Energienutzung effizienter machen.

Typische Maßnahmen sind:

• Dämmung der Außenwände, um Wärmeverluste über die Fassade zu reduzieren

• Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke

• Dämmung der Kellerdecke

• Austausch alter Fenster und Außentüren

• Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage

• Einbau einer Lüftungsanlage

• Optimierung der vorhandenen Heiztechnik, beispielsweise durch einen hydraulischen Abgleich

• digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

Viele dieser Maßnahmen werden auch im Rahmen der staatlichen Förderung beziehungsweise der steuerlichen Förderung energetischer Sanierungen berücksichtigt.

Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt vom Zustand des jeweiligen Gebäudes ab. Bei einem unsanierten Altbau liegen die größten Einsparpotenziale häufig an anderen Stellen als bei einem Gebäude, bei dem beispielsweise Fenster und Dämmung bereits modernisiert wurden.

Eine energetische Sanierung kann den Energieverbrauch eines Gebäudes reduzieren und damit langfristig die laufenden Energiekosten senken. Gleichzeitig kann sie den Wohnkomfort verbessern und zum Werterhalt des Gebäudes beitragen.

Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

• geringerer Energie- und Wärmebedarf

• niedrigere laufende Energiekosten

• geringere Wärmeverluste

• höherer Wohnkomfort

• Modernisierung der Gebäudetechnik

• möglicher Werterhalt beziehungsweise Wertsteigerung des Gebäudes

• geringere CO₂-Emissionen

Die Kosten einer energetischen Sanierung lassen sich nicht pauschal angeben. Sie hängen vor allem davon ab, welche Gebäudeteile modernisiert werden, wie groß das Gebäude ist und in welchem Zustand es sich vor der Sanierung befindet.

Eine einzelne Maßnahme wie der Austausch von Fenstern verursacht entsprechend andere Kosten als eine umfassende Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und Heiztechnik.

Wesentliche Kostenfaktoren sind:

• Größe und Zustand des Gebäudes

• Umfang der Sanierung

• gewählte Dämmmaterialien

• Anzahl und Ausführung der Fenster

• Heiztechnik

• Arbeits- und Handwerkerkosten

• notwendige Planungs- und Beratungsleistungen

Deshalb sollte eine umfassende energetische Sanierung individuell geplant und kalkuliert werden. Staatliche Förderungen können einen Teil der förderfähigen Investitionskosten abfedern.

Für energetische Sanierungen stehen verschiedene staatliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Ein zentraler Rahmen ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Förderstruktur unterscheidet unter anderem zwischen Einzelmaßnahmen, Heizungsförderung und der Sanierung eines gesamten Gebäudes zum Effizienzhaus.

Je nach Sanierungsvorhaben kommen insbesondere Förderungen über BAFA und KfW infrage:

• Über das BAFA werden im Rahmen der BEG verschiedene energetische Einzelmaßnahmen unterstützt.

• Die KfW ist unter anderem für Teile der Heizungsförderung sowie die Förderung umfassender Effizienzhaus-Sanierungen zuständig.

Welche Förderung für eine energetische Sanierung infrage kommt, hängt daher stark davon ab, ob beispielsweise nur die Gebäudehülle verbessert, die Heizung erneuert oder das gesamte Gebäude energetisch saniert wird.

Vor Beginn einer Sanierungsmaßnahme sollten immer die aktuell geltenden Förderbedingungen und Antragsvoraussetzungen geprüft werden.

Ja, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum können unter den Voraussetzungen des § 35c Einkommensteuergesetz steuerlich gefördert werden.

Zu den begünstigten Maßnahmen zählen beispielsweise die Wärmedämmung von Wänden und Dachflächen, die Erneuerung von Fenstern oder Außentüren, bestimmte Maßnahmen an Heizungs- und Lüftungsanlagen sowie Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.

Die Steuerermäßigung erfolgt über drei Jahre:

• 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme

• 7 Prozent im folgenden Jahr

• 6 Prozent im dritten Jahr

Insgesamt können damit 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, wobei die Steuerermäßigung auf 40.000 Euro je begünstigtem Gebäude begrenzt ist. Das Gebäude muss unter anderem zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Die Arbeiten müssen außerdem von einem Fachunternehmen durchgeführt werden.

Wichtig ist die Abgrenzung zur direkten Förderung: Für dieselbe Maßnahme sollten Eigentümer vorab prüfen, ob die steuerliche Förderung oder ein Förderprogramm von BAFA beziehungsweise KfW infrage kommt und welche Kombinationen zulässig sind.

Der Kauf eines Altbaus bedeutet nicht automatisch, dass das gesamte Gebäude energetisch saniert werden muss. Welche gesetzlichen Anforderungen nach einem Eigentümerwechsel gelten, hängt von den konkreten Eigenschaften des Gebäudes und der jeweiligen Maßnahme ab.

Zudem wurde der rechtliche Rahmen 2026 verändert: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Das neue Gesetz setzt unter anderem auf flexiblere und technologieoffenere Vorgaben im Gebäudebereich.

Käufer eines älteren Gebäudes sollten deshalb bereits vor dem Kauf prüfen, in welchem energetischen Zustand sich Dach, Fassade, Fenster und Heizungsanlage befinden und welche konkreten gesetzlichen Anforderungen für das Gebäude gelten.

Eine energetische Sanierung kann sowohl vollständig als auch Schritt für Schritt umgesetzt werden. Welche Vorgehensweise sinnvoller ist, hängt vor allem vom Zustand des Gebäudes, dem verfügbaren Budget und den geplanten Maßnahmen ab.

Eine schrittweise Sanierung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Investitionen über mehrere Jahre verteilt werden sollen. Dabei ist jedoch wichtig, dass einzelne Maßnahmen aufeinander abgestimmt werden.

Wird beispielsweise zunächst die Gebäudehülle gedämmt, sinkt anschließend der Wärmebedarf. Eine später eingebaute Heizungsanlage kann dann auf den reduzierten Bedarf abgestimmt werden.

Für eine strukturierte Planung kann eine Energieberatung sinnvoll sein. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann Maßnahmen aufeinander abstimmen und spielt auch innerhalb bestimmter Förderkonstellationen eine Rolle. Die staatliche Gebäudeförderung unterstützt weiterhin sowohl Einzelmaßnahmen als auch umfassendere Sanierungsmaßnahmen.

Eine energetische Sanierung ist insbesondere dann interessant, wenn ein Gebäude einen hohen Energiebedarf aufweist oder ohnehin Modernisierungsmaßnahmen anstehen.

Typische Anlässe können sein:

• eine veraltete Heizungsanlage

• schlecht gedämmte Außenwände oder Dächer

• alte beziehungsweise undichte Fenster

• hohe Heizkosten

• geplante Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen

• der Kauf oder die Modernisierung eines älteren Gebäudes

Gerade wenn ohnehin Arbeiten an Fassade, Dach oder Heizsystem geplant sind, kann es sinnvoll sein, energetische Verbesserungen direkt mitzudenken. Dadurch lassen sich notwendige Modernisierung und Energieeffizienzmaßnahmen miteinander verbinden.

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